ביטוח ועד בית (בית משותף) – מה הוא מכסה

האוכלוסייה הן בישראל והן בעולם גדלה באופן מעריכי, יש בעולם פי 2.5 יותר אנשים מאשר היו ב-1960.

אך מה שלא השתנה בתקופה זו, היא כמות הקרקע המצויה בעולם או בישראל.

בהתאם לכך, מרבית הבנייה עברה מבתים פרטיים לוורסיות שונות של בתים משותפים, בין אם זה רבי קומות במרכזי הערים ובין אם זה בניין של מספר קומות קטן בשכונה שקטה ופרברית.

בהתאם לריבוי הבניינים הפרטיים, כך גם התרבו התאונות והנזקים השונים אשר נגרמו באותם בניינים בשטחים אשר אינם שייכים בבעלות פרטית לאיש מן הדיירים, אלא נמצאים בבעלות משותפת.

שטחים דוגמת גרם המדרגות, הלובי והמעלית.

שטחים משותפים אלו הינם שטחים אשר לעיתים קרובות גוררים תשלום יקר וגבוה אליו אחראים כלל הדיירים בבניין. זאת מאחר ולפי נסח הטאבו יש להם בעלות משותפת על אזורים אלו בבניין. 

כמענה לבעיה זו החלו חברות ביטוח רבות להציע ביטוח ועד בית אשר מיועד בעיקר לשטחים הציבוריים של בניינים משותפים, ביטוח זה מתיימר לכסות את נזקים המתרחשים בשטחים המשותפים ולצמצם את החשש מפני סיכון זה.

בהתאם לכך במאמר זה אנו נבחן בחלקו הראשון נציג ביטוח זה, כיצד המנגנון של ביטוח זה פועל ומה פוליסה לרוב כוללת.

בחלקו השני של המאמר נבחן אילו סוגי פוליסה קיימים לנזקים מסוג זה. בחלקו האחרון של מאמר זה נדון למי מומלץ לקחת ביטוח זה ולמי משתלם יותר לוותר על ביטוח זה ולחסוך את עלויותיו הפוטנציאליות.

 

מהו בדיוק ביטוח ועד בית ומתי הוא מופעל?

החלל המשותף בבניינים נמצא כאמור בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות, זאת על אף שבעלי דירות בבניינים משותפים אינם תופסים ומפנימים כי הם הגורמים האחראים לנזקים שיגרמו לאנשים בחלל המשותף או לחלופין לצורך לשפץ.

בעיה זו מתעצמת לאור זאת שביטוח דירה אשר למרבית הדיירים יש מכסה רק את המרחב הפרטי של הדירה ולא את החלל הציבורי וכך נותר האזור הציבורי כשטח ללא כיסוי ביטוחי אשר יגן מפני נזקים אפשריים.

כמענה לכך החל לצבור פופולריות ביטוח ועד בית אשר נפוץ גם בשם ביטוח בית משותף. זהו ביטוח אשר מפצה בגין נזקים אשר נגרמים במרחב המשותף של הבניין. הוא נותן מענה לכך שכלל הדיירים אחראים במשותף לנזק המתרחש באזורים אלו. נזקים אלו נעים בין אסונות טבע המובילים להרס הבניין כולו ואף יכולים לכלול נזקי צנרת שגרתיים הגורמים לנזקים ברחבי השטח המשותף של הדיירים.

ביטוח זה קרוי כך משום שלעיתים קרובות הגורם אשר מקדם כיסוי זה הינו ועד הבית, אשר מעוניין כי כל הדיירים ייקחו בו חלק, ובכך יובטח שקט נפשי לבניין כולו בכל נזק אשר יגרם לבניין ולא יצטרכו לאסוף כספים מהאנשים במצבים של נזקים שונים אשר אינם מכוסים בכספי ועד הבית הרגיל. עם זאת, כפי שנפרט בהמשך ניתן לעשות ביטוח זה באופן עצמאי גם במידה ואין לכך היענות מיתר דיירי הבניין.

עוד בטרם נפרט אילו נזקים מוגנים מפני הפוליסה נציין מהו בית משותף עליו מגן ביטוח זה. בית משותף מוגדר בחוק המקרקעין משנת 1969, בו נקבעה ההגדרה באופן הבא, "בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". כלומר בית משותף יכול להיות בית עם שתי דירות מחולקות המוגדר כבית משותף וכן בניין עם 200 דירות בבניין רב קומות.

 

בהתאם לכך, במידה והבית הרלבנטי עונה להגדרה של בית משותף בהתאם לפנקס הבתים המשותפים, ישנם 3 סוגים מרכזיים של נזקים אשר אליהם חשופים דיירי הבניין:

1. נזק לחלל המשותף – הנזק הנפוץ מכולם והשימוש בתדיר ביותר בו מפעילים את הביטוח הוא במקרים של נזק המתרחש בחלל המשותף. כאשר מתרחש נזק לחלל המשותף אשר יש צורך לתקנו, העלות היא על גבם של דיירי הבניין ולעיתים עלולה להיות יקרה במיוחד. בהקשר זה, חשוב לזכור כי בבניינים חדישים ורבי קומות ישנם נזקים פוטנציאלים רבים החל מהמעליות והחניון התת קרקעי המצוי כמעט בכל בניין וכלה בבריכות, חדרי כושר וכדומה אשר הינם נדירים יותר. הנזק בהקשר זה יכול להיגרם הן מאסונות טבע ובן מגז, רטיבות וכדומה אשר הינם סיכונים המאפיינים כל בניין.

2. חבות כלפי נזקים שנגרמו לאנשים בחלל המשותף – בעידן בו בניינים רבי קומות מעסיקים עובדים רבים כך גם גדלה הסבירות לחבות כלפי עובדים בהקשר של נזקים שנגרמים להם בחלל המשותף. כך למשל פציעות ונזקים  אשר יגרמו עובדים שונים כמו צוות הניקיון, גננים, מדריכי כושר וכיוצא בזה יובילו לשיפוי גבוה במיוחד אשר הדיירים יצטרכו לשלם.

בנוסף לחבות כמעבידים גם גדלה הסבירות כי תהיה חבות כלפי צד ג' כמו למשל אורחים של דיירים המגיעים לבניין ונפגעים כתוצאה ממפגעים שונים בחלל הציבורי של הבניין.

3. נזק לבניין המגורים – הנזק הכבד ביותר והמאיים ביותר הוא נזק משמעותי לבניין עצמו. במקרים של אסונות טבע כמו רעידות אדמה, שריפות וכדומה יש חשש כי יגרם נזק משמעותי לבניין. במצב כזה הדירות לרוב יהיו מבוטחות, אך הנזק שנגרם לבניין אינו מבוטח במסגרת כיסוי הביטוח של הדירה על אף שהבניין עצמו הוא בעל שווי והשיקום שלו ידרוש כספים רבים.

פוליסה זו לרוב מוצעת הן לגורמים פרטיים אשר הינם בעלים של נכס בודד בתוך בניין והן על ידי ועד הבית אשר לוקח ביטוח לכלל הדיירים ומגלם עלות זו בתוך תשלומי ועד הבית הקבועים. היתרון המרכזי בפוליסה לכלל חברי הבית המשותף נובעת הן מכך שסביר כי חברת הביטוח תתגמש במחיריה בשל העסקה הכוללת אך חשוב מכך מאחר והיא מבטיחה כי לכל הדיירים יהיה את הכסף לבנייה מחדש של הבניין או לתשלום הנזקים הקיימים בתוך הבניין.

החשיבות שלכלל הדיירים יהיה ביטוח בהקשר זה נובעת מכך שאם לצורך העניין הבניין נהרס כתוצאה מרעידת אדמה או שריפה, יש צורך לבנות אותו מחדש, אך במידה ולא כולם מבוטחים סביר כי לחלק מהדיירים שאינם מבוטחים לא יהיה כסף לבניית הבניין מחדש.

כפועל יוצא, אנשים אשר בוטחו יקבלו פיצוי כספי בעבור הנזק אך לא יוכלו לבנות מחדש את הבניין. לעומת זאת כאשר כלל הדיירים מבוטחים ניתן יהיה לבנות מחדש את הנכס או לתקן את הנזק ללא חשש כי חלק מהדיירים לא יוכלו לעמוד בתשלום הכרוך בכך.

 

סוגי הפוליסה המוצעת על ידי חברות הביטוח ודגשים נוספים ומהן כוללות

חשוב לדעת, כי לא כל הפוליסות בהקשר זה הינן זהות, למעשה ישנם הבדלים מהותיים ביניהם.  לצורך כך חילקנו את סוגי הפוליסות ל-3 פוליסות מרכזיות, אשר גם להן יש רבדים שונים, והם כדלקמן:

1. ביטוח המרחב הציבורי – זוהי הפוליסה הקלאסית בהקשר זה, אשר במסגרתה ישנו כיסוי ביטוחי כלפי נזקים המתוארים בחלקו הקודם של המאמר המתרחשים בחלל המשותף של הבניין או לחלל המשותף.

חשוב לשים לב כי לא כל הפוליסות המוצעות במסגרת ביטוח מסוג זה כוללות את כל סוגי הנזקים אשר תוארו בפרק הקודם, אלא חלקן יהיו זולות יותר ויכללו כיסוי מינימלי יותר המוגבל רק במקרה של הרס הבניין, או חבות לנזקים שנגרמים לעובדי הבניין וכיוצא בזה. בהתאם לכך, למשל חברת איילון מפצלת את הביטוח האמור לחמישה, ביטוח מבנה הבית המשותף, ביטוח אחריות צד ג' כלפי אורחי הבניין, ביטוח מעבידים המגן מפני נזקים המתרחשים לעובדים בבניין המשותף ושירות תיקוני צנרת וחשמל, ובכך מאפשרת לכל בניין לקחת את הכיסוי הרלוונטי לו.

גם בתוך מבנה הבית המשותף, ישנם רבדים שונים אשר מותאמים לסוגים שונים של בניינים. כמעט כלל המבנים יהיו מכוסים מפני נזק המתרחש למבנה עצמו כפועל יוצא של שריפה, נזקי טבע וכיוצא בזה. אך ישנם רכיבים שונים כמו ביטוח למחסנים, ציוד ספורט של חד"כ, בריכה, נזילות למרחב המשותף וכיוצא בזה אשר מותאמים לבניינים מסוימים ואותם אין צורך במקרים אחרים.

חלוקה זאת נעשית מתוך תפיסה שלבניינים שונים יש צרכים שונים, ובעוד לבניין מסוים אין עובדים והוא ירצה לבטח רק מפני הרס הבניין בעוד בניין אחר ירצה ביטוח מקיף יותר בשל גודלו וצרכיו. כמו כן הביטוח מושפע מאופיו של הנכס, כלומר במידה וישנם חדרי כושר, גנרטורים או בריכות בנכס, כך גם המחי יהיה גבוה יותר בשל הפוטנציאל הרב יותר לנזק בעל עלויות משמעותיות.

1.  ביטוח הדירות בנוסף למרחב הציבורי  – זוהי פוליסה ייחודית אשר מוצעת על ידי חברות ביטוח שונות במידה ויש רצון של חלק גדול מן הדיירים. כך למשל הפניקס מציעה במידה ו-60% מהדיירים מסכימים לכך ביטוח הן של החלל המשותף והן של הנכס עצמו. באמצעות עסקת החבילה ניתן להבטיח את בניית הבניין וכן לקבל מחירים יותר זולים מאשר כל אדם יעשה ביטוח אישי לדירה משום כח המיקוח הגדול יותר של דיירי הבניין יחדיו.
2. ביטוח אחריות לחברי ועד הבית – ביטוח ייחודי אשר מהווה המשך ישיר לתפיסה של המשמעות הגדולה של החיים המשותפים בבניינים עם דיירים רבים הינו ביטוח המבטח את חברי ועד הבית באופן ייעודי. כיסוי זה מבטח את חברי הוועד מפני תביעות אפשריות של דיירים אחרים או צד ג' כנגד פעולות אשר עשו או לחלופין מחדלים שהתקיימו במהלך כהונתם כחברי ועד הבית של הבניין.

ביטוח זה הינו פועל יוצא הגיוני של הביטוחים הקודמים, שכן ככל שישנו מרחב משותף יותר גדול, כך גם גדלות הפעולות המצופות מחברי הוועד של אותו בניין וכך גם האפשרות לטעויות או מחדלים אשר יובילו לתביעות רשלנות שונות כנגד אותם חברי ועד בית.

כל חברות הביטוח המובילות בישראל מציעות ביטוח מסוג זה, כאשר המחירים הינם תלויים בגודל הכיסוי אשר יכול לכלול רק ביטוח קטן ונקודתי להרס המבנה ויכול להיות מפורט ולכלול נזקים שוטפים.

 

למי כדאי לעשות ביטוח מסוג זה?

בהינתן זאת שביטוחים מסוג זה יכולים לעלות לכדי סכומים נכבדים, אין זה מומלץ בהכרח בעבור כל בן אדם לעשות ביטוח ועד בית. לכן, ניסחנו מספר כללי אצבע אשר מטרתם לסייע להכריע מתי כדאי לרכוש ביטוח מסוג זה ובכך לצמצם את החששות מנזקים אשר יתרחשו במרחב המשותף:

1. גודל השטח המשותף וגודל הבניין – בבניינים רבים יש חדר מדרגות ולכל היותר מנקה, מנגד בבניינים אחרים יש חדרי כושר, מספר קומות של חניון תת קרקעי, מעליות, בריכות, חללי עבודה משותפים ועובדי קבלן רבים, דבר אשר יוצר חשיפה גדולה יותר בעבור דיירים שונים לנזקים שונים. כמו כן, ככל שהנכס גדול יותר ויש יותר שטח משותף, כך גם שוויו של הנכס והקושי למצוא מימון לבנייתו מחדש במידה של אסון.

בהתאם לכך, ככל שהבניין המשותף גדול יותר וגודל השטח המשותף גדול יותר, כך גם הכדאיות לקחת ביטוח מסוג זה. בעוד כאשר מדובר בשטח משותף קטן והעיקר הינו הדירה עצמה, ניתן לוותר על ביטוח מסוג זה.

2. שווי תכולת הבניין – ככל שערך תכולת הבניין גבוה יותר כך מומלץ יותר לבטח למול נזקים אפשריים מאחר והנזק אשר צפוי להיגרם במרחב הציבורי צפוי להיות יקר יותר ויוביל להפסדים גדולים יותר. שכן ביטוח הדירה מבטיח את ערך הדירה כתוצאה מנזקים שונים, אך לעיתים הנזק אשר יגרם לבניין עצמו שווה סכום כסף ניכר אשר בגינו שילמתם כאשר רכשתם את הנכס. בנוסף הנזקים אשר יגרמו לציוד הבריכה, חדר כושר חללי עבודה משותפים, גם במידה והיה נזק מקומי כתוצאה מרטיבות עלול להיות יקר מאד ללא כיסוי ולכן לעיתים עדיף לבטח גם במצבים אלו.

לכן, ככל ששווי תכולת הבניין גדולה יותר ביחס לשווי הדירה כך חשוב יותר לעשות שימוש בפוליסה מסוג זה.

1. הסכמת חברי הבניין – ביטוח זה צפוי להיות זול יותר והכיסוי אפקטיבי יותר במידה ותהיה הסכמה של דיירי הבניין ללקיחת ביטוח מסוג זה. בהתאם לכך, הביטוח הינו מומלץ יותר כאשר ישנה הסכמה מצד בעלי הדירות השונות ללקיחת ביטוח משותף, מאשר במקרים בהם ישנו סירוב וההתלבטות הינה בין לקיחת פוליסה עצמאית לכיסוי הנזקים והחבות האישיים על נזקי החלל המשותף לבין הסתפקות בפוליסה לדירה בלבד.
2. מצב הבניין – כאשר אנו מתייחסים לאלמנט הביטוחי של נזק לחלל הבניין, ולא לציוד וכדומה, ישנו יחס הפוך ביחס לשווי הבניין. כלומר ככל שהבניין ישן יותר השווי שלו פוחת וישנה פחות חשיבות לנזקים לוקלים אשר דורשים תיקון, אך מאידך גדל הסיכון להרס הבניין עצמו. זאת מאחר ובניינים ישנים עומדים בסטנדרטים פחות מחמירים למול אסונות טבע, ישנו חשש גדול יותר לנזקי גז וצנרת אשר יפגעו בבניין וכיוצא בזה, ולכן על אף שניתן ואף כדאי לוותר בבניינים ישנים על ביטוח תכולה וכדומה, מומלץ לבטח דווקא את למבנה הבית המשותף.
3. המצב הסוציו אקונומי של דיירי הבניין – זוהי סיטואציה אשר יש בה ניגוד אינטרסים מסוים, אשר חשוב לעמוד עליו. לרוב כאשר ישנם דיירים בעלי קושי לשלם ביטוחים הרציונל של בעל הדירה במצב קשה, הוא להימנע מלשלם ביטוח מסוג זה משום שמדובר בהוצאה נוספת ולעיתים להישאר עם פגמים שונים בחלל המשותף כמו רטיבות או סדר במדרגה. אך מפרספקטיבה של ועד בית אשר שואף כי הבניין יהיה נקי ותקין נציין כי מומלץ דווקא בסיטואציות אלו להיות מכוסים בביטוח. שכן במצבים אלו ככל שישנו קושי לשלם הוצאות שוטפות הנגרמות מנזקים שונים, הביטוח אשר מכסה אותם יכול לחסוך קשיים רבים באיסוף הכסף הנדרש לתיקון פגמים שונים או חבות אליה נחשף הבניין למול עובדים או צד ג'.

 

האם כדאי לרכוש ביטוח ועד בית, ואיזה סוג פוליסה?

השאלה האם כדאי לרכוש תלויה במצבכם הספציפי, הסכמת יתר הדיירים, גודל הבניין ומושפעת מכך בהתאם לפרמטרים אשר הובאו בפרק הקודם.

במידה ומדובר בבניין ולא בבית משותף של מספר דיירים מצומצם, אנו ממליצים בכל מקרה לבטח את הבניין כנגד נזק למבנה עצמו. כיסוי זה אשר הינו בסיסי באופן יחסי מבטיח כי ניתן יהיה לבנות את הבניין במצב של אסון והוא מומלץ ברמה האישית לכל אחד. מאידך כיסויים מתקדמים יותר אינם בהכרח מומלצים ותלויים בשוויו של הבניין, ככל שהבניין שווה יותר כסף כך כדאי לבטחו.

סוג הפוליסה הכדאי תלוי במאפייני הבניין כאמור, אך חשוב לקרוא את הפוליסה. חברת הביטוח יכולה לספק כיסוי מקיף במיוחד אשר אינו רלבנטי לבניין שלכם, כיסויים אותם ניתן להוריד ובכך להפחית את העלויות כמו כיסוי נזקי מערכת ההשקיה אשר אינה קיימת בבניין וכדומה.

אנו ממליצים לכל מי שגר בבניין גדול ומשוכלל לקחת ביטוח מסוג זה, משום שנזקים לחדרי, כושר, מעליות, בריכות וכיוצא בזה הינו כמעט מתבקש והעלויות השוטפות הינן יקרות. עם זאת, לעיתים בבניינים חדישים הביטוח קיים כבר אצל חברות הניהול של הבניין ככל שקיימות, לכן בדומה לצורך בקריאת הפוליסה, במידה ויש לכם חברת ניהול לבניין תבררו למולה האם ישנו ביטוח כלשהו לבניין אשר אתם כבר משלמים לו דרך דמי הניהול או הוועד בית.

בנוסף לכך, יש לבחון האם יש לכם ביטוח מקיף לדירה והאם משתלם לכם אולי לקנות ביטוח מסוג זה במסגרת של עסקת חבילה עם יתר הדיירים, באופן אשר יוביל להוזלה של מחירי הביטוח. במידה ואינכם מעוניינים בביטוח הכולל את הדירות עצמם, או שיש לכם ביטוח משתלם מסוג זה ואתם מעוניינים בביטוח נוסף ואז משתלם לעשות ביטוח וועד בית ייעודי כפי שמציעות החברות השונות.

כמו כן, מומלץ להתמקח ולהשוות בין ההצעות השונות של חברות הביטוח אשר ישמחו לבטח את הבתים של כלל הדיירים בבניין גדול ולהרחיב לכם את הפוליסה שתכלול גם את המרחב הציבורי במסגרת פוליסה זו. כלומר, החברה תפתה אתכם לעבור אליה ובתמורה לא תצטרכו לעשות הרחבה לביטוח. הצלחה של עסקה מסוג זה תלויה פעמים רבות בדיירים ובוועד בית אשר מוכן להשקיע את המאמץ הדרוש לשם השגת עסקה אטרקטיבית.

בכל מקרה ובהמשך ישיר לביטוח הייחודי המוצע לחברי ועד הבית, אנו ממליצים להעלות סוגיה זו במסגרת ישיבות הבניין, כך כולם יהיו מודעים לעניין ויוכלו להחליט החלטה משותפת בנושא זה. כפי שפירטנו גם במידה ויהיה רוב לכך שלא מעוניינים לבטח ניתן לאחר מכן לעשות ביטוח עצמאי לחללים המשותפים אשר יבטיח פיצוי כספי והגנה במקרה של כל נזק או אסון.

 

לסיכום

נזקים המתרחשים בשטח הציבורי של בית משותף הינו באחריות משותפת של כלל הדיירים והם אינם מכוסים במסגרת הביטוח הדירה האישי.

כיסוי זה כולל נזקים שונים החל מפגיעה במבנה של הבניין, נזקים בחלל הציבורי כמו רטיבות וכן פגיעה אשר נגרמת לעובדים או אורחים בחלל המשותף של אותו בניין. כמענה לכך, ביטוח ועד בית מבטח מפני נזקים ופגיעות המתרחשים בחלל המשותף כמו החניון, הלובי והמעלית.

זאת לצד כיסוי לנזקים הקורים לבניין כולו, כמו קריסה או פיצוץ בצינור גז.

הגרסה המומלצת של ביטוח זה, אשר קיבל מכך את שמו, הינה כאשר ועד הבית גובה ביטוח זה למול כל הדיירים, ומפעיל את הביטוח במידת הצורך כאשר ישנם נזקים שונים.

היתרון של ביטוח בפרוצדורה זו, נובעת מכך שהביטוח מבטיח שבמקרה של אסונות שונים לכל הדיירים יש יכולת פיננסיות לשקם את הבניין ומצמצם את הקושי באיסוף כסף במקרים של נזקים שוטפים, בעוד במידה והביטוח נלקח על ידי בודדים יינתן שיפוי כספי אך לא בהכרח יהיה אפשרי כלכלית לבנות את הבניין מחדש בשל מגבלות כלכליות של אלו אשר לא היו מבוטחים ולוועד בית יהיה קושי באיסוף כלל הכסף לטובת תיקון ותשלום נזקים שוטפים.

עם זאת ביטוח זה אינו מומלץ בהכרח לכולם. במידה ומדובר בנכס המשותף למעט דיירים, סביר כי ביטוח דירה אשר בו יינתן שיפוי בגין נזקים המתרחשים בדירה עצמה יהיה מספק שכן לנכסים אלו אין חללים משותפים רבים והחשש מפני פגיעות ונזקים קטן בהתאם.

לעומת זאת, ככל שהבניין גדול יותר ומשותף לדיירים רבים יותר כך מומלץ יותר לקחת כיסוי ועד בית אשר יהיה גלובלי בעבור כלל הדיירים, דבר אשר יבטיח הן כיסוי לנזקים האפשריים הרבים בשל כמות החללים המשותפים והן מבטיח כי לכלל הדיירים יהיה יכולת להשתתף בבניית הבניין מחדש במקרה של אסון.